재건축아파트의 슬럼화와 한국 아파트의 미래

우리나라 아파트의 수명은 40년이다.

콘크리트는  시간이 지날수록 더욱 단단해지고 100년은 갈 수 있다고 하지만 우리나라는 벽식구조( 건축물은 벽식구조와 기둥식 구조가 있는데 건물의 하중을 내력벽으로 받쳐주느냐 기둥으로 바쳐주느냐로 구분한다.)이고 벽식구조의 건축물은 수명이 40년이다.

벽식구조의 문제점은 벽에 온갖 종류의 배선 관로가 지나가는데 이 벽을 허물 수가 없는 것이다.

왜 하중을 받고 있기때문에 건물이 무너지지않으려면 벽을 허물면 안되고 벽을 허물지않으면 노후된 배관 배선을 교체할 수 없게되는 것이다. 

나는 이집에 영원히 살고 싶은데 위층 어느집인가 빈집이 생겼고 그 빈집에 배관에서 물이 센다. 그래서, 아래층으로 아래층으로 물이 흐르는데 이것을 어떻게 해결할 것인가? 집주인은 노인이였는데 얼마전 사망했고 자식들은 그집의 상속을 거부했다.  관리비에서 처리하고 싶지만 이미 빈집이 너무 많아서 재정이 딸린다. 어찌할 것인가??   재건축을 못하고 오래 방치하면 이런 일이 일어나게 된다.

 

그러면,, 이제 재건축 사업을 시작했을때 과연 수익이 어떤가 생각해보자.

내가 내집을 재건축하려면 일단 철거를 하고 다시 건축을 해야 한다.

이는 단독주택이든 빌라든 아파트든 마찬가지이다.

 

그럼 어떻게 재건축이 수익을 내는가??  이것은 오직 용적율을 높여서 기존 토지에 가구수를 늘여서 평수에서 이득을 보아야 한다.  과거에는 저층아파트 용적율이 100%이하였고 허용 용적율 200%에 꽉 채워서 재건축을 하면 토지에서 거의 2배의 수익을 얻어 저렴한 비용에 새집을 얻을 수 있었고 집값 상승의 혜택까지 더해 많은 수익을 얻을 수도 있었다.

 

그러나, 지금은 대부분 용적율이 200%가 꽉 차있는 고층아파트가 대부분이다. 즉 이제 용적율로 수익을 보기 힘들어졌다.  그래서, 재건축단지들이 용적율을 조금이라도 올리기 위하여 종상향을 요구하고 있는 것이다.  왜? 용적율을 늘려야 건축비용을 줄이지요..

 

그러나, 정부는 용적율을 한없이 늘려줄 수는 없다.

 

저층의 철거와는 다르게 고층아파트의 철거는 더욱 많은 비용이 들어가게 된다.  문제는 눈에 보이는 높은 건물만 철거하는 것이 아니라 기초아래의 저 밑에 있는 기소까지 철거를 해야 재건축을 할수 있기때문에 이 철거비용이 건축비용이상으로 들어가게 된다. 

 

거기에다가 기존에 비싼 재건축 아파트 구매비용까지 합산하게되면 재건축아파트로 수익을 얻으려면 아파트 가격이 기존대비 최소 3배가 올라야 손익분기점에 맞을 것으로 예상된다.

 

그러나, 용적율을 올려 신규세대수를 늘리게되면 이미 포화되어있는 주택보급율에 문제가 생기는데, 앞으로 수백만세대의 아파트를 용적율을 올려 건축한다면 가령 200만 세대 3배로 세대로를 늘리면 600만 세대가 되고 다시 600만 세대를 재건축하면 1800만 세대가 된다.  결국 인구보다 더 많은 아파트 세대수가 나오게되니 어느 시점에서는 불가능하다는 것을 알수 있는 것이고 이미 빈집문제 등등으로 해서 세대수를 더 늘리는 것은 어렵다. 도심공원 일몰제 해제 및 군사보호시설 해제, 3기 신도시 개발등등의 주택 대규모 공급이 기다리고 있는데 재건축에 더 많은 세대수를 몰아주기는 어려울 것이다. 재건축 아파트의 용적율을 높이려 고층으로 건축하게되면 새로운 문제들이 생기는데  초고층은 강한 외풍때문에 창문을 열수없어 공조시스템에만 의존할 수밖에 없어 전기료가 폭탄급이 되고 비상엘리베이터 및 화물엘리베이터등등의 공간이 늘어야해서 실질 공급공간이 작아지는 단점이 있다.

 

때문에 수십억 재건축 아파트는 재건축하는 것이 어려워 왜?? 빈집도 많기 때문에 슬럼화되고 결국 강제철거 당하는 수순으로 가게 될 것이다.  그리고, 재건축 슬럼화되면 점차 아파트에도 감가상각이라는 개념이 들어오게 될 것이다. 슬럼화되는 아파트에는 사실 아무도 돈주고 들어가 살고 싶지않고 수선유지비도 증가하개 되니 재산가치도 줄어들게된다.  이런 상황에 능력에 비해 막대한 대출받아 아파트에 투기하고 아파트 가격만 오르기를 바라는 수많은 사람들은 경매에 휩쓸려 들어가게 될 것이다.  

 

앞으로  3기 신도시 개발개념은 친환경 장수면 주택이라고 한다. 여기서 장수면 주택이란 기존의 벽식구조의 아파트가 아니라 쉽게 쉽게 수선할 수 있는 기둥식 구조인 것이다.