파드레의 요모조모

대한 민국의 특수한 여건에서 한시적으로 가능했던 신화가 재건축신화였다.

이런 재건축은 기존 노후 아파트의 용적율이 매우 작고 저층이였고 인구가 폭증해서 수요가 아주 많았던 시절에 가능했던 현상일 뿐이였다.

아주 쉽고 단순한 논리로 재건축을 계속 시행해서 돈을 벌려면 최소한 재건축 때마다 2배의 가구수가 늘어야하고 용적율이 늘어야한다. 대한민국의 인구가 5000만인데 40년만에 아파트는 2배로 증가해야하는데 앞으로 40년만에 인구가 1억이 될 것인가??

앞으로 40년 이후에 인구가 줄어서 대한민국이 사라질지도 모른다고 말하는데 아파트수가 2배가 되면 과연 거기에 들어갈 수 있는 인구가 과연 존재하겠는가??

대략 대한민국에 아파트 수가 1천만호로 알고 있는데 40년후에 2천만호가 되면 인구눈 2천만명에서 3천만명이 될 것이다.  재건축으로 가구수가 늘어나면 빈집 대란으로 갈 수 밖에 없다는 것을 알 수 있다.

그리고, 강남에 재건축으로 입주가 많이 증가할 예정이며 그린벨트가 이번 7월에 일몰제로 풀리게되어 주택건축이 많이 폭증할 예정이다. 

재건축이 이익을 내려면  막대한 철거비와 기존 주택 프리미엄과 신축비를 들이고도 집값이 많이 오르고 세대수가 많이 늘어나야 한다.  그래서, 분양가를 한없이 높여야하고 용적율을 한없이 늘여야 한다.

만일 용적율을 현재 200%인데 재건축을 하기 위해서는 최소 400%에서 500%이상으로 올려야하고 분양가는 한없이 올려서 받아야 한다. 그런데, 주택에 공실이 확대되고 용적율을 올리지 못하고 분양가를 높여 받을 수 없다면 과연 이런 재건축이 수익을 낼 수 있겠는가?

재건축 프리미엄을 한푼도 안받고 0원으로 넘겨서 철거비와 건축비만 들인다고 해도 고층아파트는 철거비가 많이 들기 때문에 일몰제로 풀어지는 그린벨트에 지어지는 새주택에 비해 가격경쟁력이 많이 떨어지고 빈집이 창궐하고 인구가 감소로 돌아서는 이 시대에는 재건축은 불가능하기 때문에 노후아파트는 슬럼화가 진행되고 버려지게될 것이다. 

때문에 노후아파트가 슬럼화되고 버려지게 되는 것을 목격한 사람들이 늘어나게 된다면 아파트에 가격은 감가상각을 적용받게될 것이고 대폭하락하게 될 것이다.

대한민국은 미친 부동산가격으로 인하여 생산가능인구 감소가 아닌 실질인구 감소가 2019년 12월 시작되었다. 이 추세는 더 크게 벌어지고 결코 사그러들지 않을 것이다.  이런 미친 부동산 거품이 꺼지지않는다면 말이다.

그리고, 이런 미친 부동산 거품이 계속이어지면 산업은 더욱더 불황으로 내달을 것은 명확하다.

새로 시작하는 기업이 수억 수십억의 임대료를 매달 매년 내고 사업을 시작할 수도 없고 수익을 낼 수도 없다. 

커피숍을 창업해도 수백만원의 임대료를 내려면 5천원짜리 커피를 하루에 몇잔을 팔아야 하는가?? 500만원을 낸다고 해도 임대료만 해결하는데도 원가 빼고 매출로만 30잔 이상의 커피를 매일 팔아야하고 임대료가 2천만원이면 120이상 혹 시내 중심가에서 1억을 임대료로 내려면 600잔 이상을 하루에 팔아야 한다. 원가에 본인 인건비까지 알바 인건비와 건물 관리비까지 고려하면 작은 점포 월세 500에 커피숍은 절대 못할 것이다.

사실상 아담스미스가 말할 것처럼 자유시장 경제에서 부동산 투기는 버러지와 같고 암적인 존재인 것이다.

부동산 이 과도하게 올라 폭락할 수 밖에 없지만 부동산이 망하지않으면 대한민국 경제가 망하게될 것이다.

노후 아파트는 사실상 슬럼화로 갈 수 밖에 없는데 아파트 경기를 띄우기 위해 인위적으로 재건축 신화를 만들어낸 측면이 강하기 때문에 잘 드러나지 않았지만 앞으로 공실 문제가 심각해지면 실체가 들어나고 터질 수밖에 없다.

그리고, 앞으로 시간이 지나면 아파트 가격은 빌라처럼 노후도에 따라 가격이 하락하게 될 것이다.

2020년 7월 1일 일몰제로 그린벨트 및 군사보호지역 해제
드디어 2019년 12월 인구감소 시작