수요와 공급의 원리에 의해 부동산 수요가 감소하면 가격이 싸지는 것이 정상인데 실질 인구가 감소하는 현실에 당연히 부동산 가격은 싸지는 것이 정상이 아닌가? 사실 2008년 미국 부동산 붕괴나 일본 부동산 붕괴는 생산가능 인구 감소에 부동산 가격이 붕괴했는데 대한민국은 실질 인구가 감소함에도 붕괴가 확실히 나타나지않는 것은 부동산 시장의 외곡이 그만큼 크다는 반증인 것이다.
더구나 혼인 건수를 보면 내년의 상황은 더욱 악화될 것이라는 것을 확실히 느낄 수 있다.
이렇게 신세대의 숫자가 줄어들면 빈집이 지속적으로 늘어나게 되고 가격이 3배 올라야만 수지타산이 맞는 재건축은 이제 불가능한 사업이 되고 결국 노후 아파트는 폐기물 취급을 받게 될 것인데 아직도 재건축은 돈이 된다는 환상들을 갖고 있다. 지금 당장은 사람들이 못느끼지만 이제 시간이 지나면서 빈집사태의 문제와 노후 주택 처리문제 특히 노후 아파트 처리문제가 큰 사회 이슈가 될 것이다.
부동산 투기의 나라는 버티려고 온 갖 술수를 다 쓰지만 인구 구조 변화라는 대세는 절대 거스를 수 없다.
지난해 서울과 경기, 세종시 등 투기과열지구에서 이뤄진 3억원 이상 주택 거래 가운데 절반 이상이 실제 입주 의사 없이 임차인의 보증금을 끼고 거래한 ‘갭투자’인 것으로 확인됐다. 정부가 부동산시장 과열을 잡기 위해 ‘9·13 대책’을 내놓은 뒤 갭투자 비율은 고점에 비해 20%포인트 가까이 하락했다.<한겨레>가 6일 국회 국토교통위원회 소속 안호영 더불어민주당 의원을 통해 입수한 국토교통부의 ‘자금조달 및 입주계획서 현황’ 자료를 분석한 결과, 2018년 투기과열지구 주택 매매 16만1835건 가운데 8만2170건(50.8%)이 임차인의 보증금을 승계하고 실제 입주는 하지 않은 갭투자인 것으로 확인됐다.국토부 관계자는 “실제 투기 목적인지 일일이 확인할 수 없는 상황이기 때문에, 입주 의사 없이 보증금을 끼고 거래하는 주택 매매를 갭투자로 간주할 수밖에 없다”며 “현재로서 정부 당국이 갭투자 현황을 파악할 수 있는 자료는 자금조달계획서 분석이 유일하다”고 말했다. 갭투자의 규모를 추정할 수 있는 통계치가 공개된 것은 이번이 처음이다.
정부는 2017년 9월 주택법 시행령을 개정해 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 거래할 때 자금조달 및 입주계획서를 제출하도록 했다. 주택 매수자는 계획서에 실제 입주 여부를 밝히고, 현금·예금·대출 및 보증금 승계 등 주택 취득 자금의 상세 항목을 밝혀야 한다. 2017년 지정된 투기과열지구는 서울과 경기 과천시, 성남 분당구, 대구 수성구, 세종시 등이었다. 정부는 이어 2018년 8월 경기 하남시와 광명시를 투기과열지구로 추가 지정했다. 이들 지역에 대해서는 실제 입주 의사 없이 임대 보증금과의 차액만 지급한 주택 거래 현황을 파악할 수 있게 된 셈이다.자료를 지역별로 분석해 보면, 주택 매맷값이 비싼 서울과 성남시 분당구 등의 갭투자 추정 주택 매수 비율이 가장 높았다. 서울의 경우, 지난해 3억원 이상 주택 거래 13만56건 가운데 7만17건(53.8%)이 보증금 승계를 통한 매입이었다. 분당구는 7506건 가운데 5021건이 보증금 승계 매매여서, 갭투자로 추정할 수 있는 주택 거래 비율(66.9%)이 전국에서 가장 높았다. 이어 광명시가 1062건 가운데 410건(38.6%), 대구 수성구가 7688건 가운데 2667건(34.7%), 하남시가 2032건 가운데 633건(31.2%) 순이었다.봄 이사철을 앞두고 갭투자 비율이 치솟았던 지난해 1월 기준으로 서울 시내에서 갭투자 추정 거래 비율이 가장 높은 지역은 성동구(76.1%), 강남구(75.5%), 용산구(72.7%), 송파구(72.3%), 서초구(72.2%) 순이었다. 마포구도 66.7%로 70%대에 근접했다. 강남 3구와 ‘마용성’(마포·용산·성동)으로 대표되는 과열지구들이다. 지난해 실거래가를 바탕으로 국토부가 지난 1월 책정한 표준단독주택 공시가격을 보면, 용산구 35.4%, 강남구 35.01%, 마포구 31.24%, 서초구 22.99%, 성동구 21.69% 순으로 많이 올랐다. 지난해 가격 상승을 주도한 구에 집값 상승을 기대한 거품 수요도 쏠린 셈이다.갭투자 추정 주택 매매 비율은 지난해 가을까지 꾸준히 상승했다. 집값 상승을 기대한 추격 매수자들이 전세금을 지렛대로 한 갭투자에 뛰어들었을 것이란 추정이 확인된 셈이다. 해당 자료를 월별로 분석해 보면, 2017년 9월 전국 투기과열지구의 주택 거래 2462건 가운데 1217건이 보증금 승계 매매여서 갭투자 비율은 49.4% 수준이었다. 이 비율은 2017년 내내 30%대 후반~40%대 후반을 맴돌다, 2018년 1월 59.5%로 뛰어오른 뒤 2018년 9월(57.5%)까지 40%대 후반~50%대 후반 수준을 유지했다. 이 추세는 ‘9·13 대책’ 뒤 반전했다. 지난해 10월 갭투자 추정 주택 매매는 전체 8682건 가운데 3794건(43.7%)으로 떨어졌다. 이어 지난해 11월 38.6%, 12월 39.4%를 기록했다. 고점 대비 20%포인트 가까이 비율이 떨어진 것이다. 대출 규제를 중심으로 다주택자의 주택 거래를 막은 대책이 효과를 거뒀다고 볼 수 있는 대목이다. 임재만 세종대 교수(부동산학)는 “집값 상승의 기대감이 떨어진 가운데 강력한 대출 규제까지 포함됐기 때문에 갭투자 비율이 떨어지는 것은 당연한 현상”이라고 짚었다. 물론 보증금 승계 매매를 모두 갭투자로 보긴 어렵다. 하지만 ‘역전세난’ 등 주택시장 교란의 원인이 된 갭투자의 현황을 추정할 수 있다는 점에서 의미있는 통계라는 의견이 대체적이다. 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산팀 부장은 “전월세에 머물다 전세를 끼고 주택 구입으로 갈아타는 등 실수요자의 움직임이 투기 목적과 혼재해 나타난다는 점에서 다소 과장된 숫자일 순 있다”면서도 “같은 투기과열지구 안에서도 집값 상승을 주도했던 서울, 분당 등 지역의 갭투자 비율이 높다는 점이 확인되는 등 시장 상황을 최초로 파악할 수 있는 의미가 있다”고 말했다.안호영 의원은 “‘빚내서 집 사라’는 박근혜 정부의 부동산 정책에 따라 갭투자가 부동산 재테크의 수단으로 광범위하게 활용됐다는 사실이 통계치를 통해 증명된 것으로 본다”며 “갭투자는 시세차익을 노리고 전세 보증금을 끌어들인 것인 만큼 집주인 본인들이 리스크를 감내하는 것이 원칙적으로 맞는다고 본다”고 말했다. 다만 안 의원은 “갭투자의 리스크가 세입자에게 전가되지 않도록 정확한 모니터링과 함께 대책을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.
이런 재건축은 기존 노후 아파트의 용적율이 매우 작고 저층이였고 인구가 폭증해서 수요가 아주 많았던 시절에 가능했던 현상일 뿐이였다.
아주 쉽고 단순한 논리로 재건축을 계속 시행해서 돈을 벌려면 최소한 재건축 때마다 2배의 가구수가 늘어야하고 용적율이 늘어야한다. 대한민국의 인구가 5000만인데 40년만에 아파트는 2배로 증가해야하는데 앞으로 40년만에 인구가 1억이 될 것인가??
앞으로 40년 이후에 인구가 줄어서 대한민국이 사라질지도 모른다고 말하는데 아파트수가 2배가 되면 과연 거기에 들어갈 수 있는 인구가 과연 존재하겠는가??
대략 대한민국에 아파트 수가 1천만호로 알고 있는데 40년후에 2천만호가 되면 인구눈 2천만명에서 3천만명이 될 것이다. 재건축으로 가구수가 늘어나면 빈집 대란으로 갈 수 밖에 없다는 것을 알 수 있다.
그리고, 강남에 재건축으로 입주가 많이 증가할 예정이며 그린벨트가 이번 7월에 일몰제로 풀리게되어 주택건축이 많이 폭증할 예정이다.
재건축이 이익을 내려면 막대한 철거비와 기존 주택 프리미엄과 신축비를 들이고도 집값이 많이 오르고 세대수가 많이 늘어나야 한다. 그래서, 분양가를 한없이 높여야하고 용적율을 한없이 늘여야 한다.
만일 용적율을 현재 200%인데 재건축을 하기 위해서는 최소 400%에서 500%이상으로 올려야하고 분양가는 한없이 올려서 받아야 한다. 그런데, 주택에 공실이 확대되고 용적율을 올리지 못하고 분양가를 높여 받을 수 없다면 과연 이런 재건축이 수익을 낼 수 있겠는가?
재건축 프리미엄을 한푼도 안받고 0원으로 넘겨서 철거비와 건축비만 들인다고 해도 고층아파트는 철거비가 많이 들기 때문에 일몰제로 풀어지는 그린벨트에 지어지는 새주택에 비해 가격경쟁력이 많이 떨어지고 빈집이 창궐하고 인구가 감소로 돌아서는 이 시대에는 재건축은 불가능하기 때문에 노후아파트는 슬럼화가 진행되고 버려지게될 것이다.
때문에 노후아파트가 슬럼화되고 버려지게 되는 것을 목격한 사람들이 늘어나게 된다면 아파트에 가격은 감가상각을 적용받게될 것이고 대폭하락하게 될 것이다.
대한민국은 미친 부동산가격으로 인하여 생산가능인구 감소가 아닌 실질인구 감소가 2019년 12월 시작되었다. 이 추세는 더 크게 벌어지고 결코 사그러들지 않을 것이다. 이런 미친 부동산 거품이 꺼지지않는다면 말이다.
그리고, 이런 미친 부동산 거품이 계속이어지면 산업은 더욱더 불황으로 내달을 것은 명확하다.
새로 시작하는 기업이 수억 수십억의 임대료를 매달 매년 내고 사업을 시작할 수도 없고 수익을 낼 수도 없다.
커피숍을 창업해도 수백만원의 임대료를 내려면 5천원짜리 커피를 하루에 몇잔을 팔아야 하는가?? 500만원을 낸다고 해도 임대료만 해결하는데도 원가 빼고 매출로만 30잔 이상의 커피를매일 팔아야하고 임대료가 2천만원이면 120이상 혹 시내 중심가에서 1억을 임대료로 내려면 600잔 이상을 하루에 팔아야 한다. 원가에 본인 인건비까지 알바 인건비와 건물 관리비까지 고려하면 작은 점포 월세 500에 커피숍은 절대 못할 것이다.
사실상 아담스미스가 말할 것처럼 자유시장 경제에서 부동산 투기는 버러지와 같고 암적인 존재인 것이다.
부동산 이 과도하게 올라 폭락할 수 밖에 없지만 부동산이 망하지않으면 대한민국 경제가 망하게될 것이다.
노후 아파트는 사실상 슬럼화로 갈 수 밖에 없는데 아파트 경기를 띄우기 위해 인위적으로 재건축 신화를 만들어낸 측면이 강하기 때문에 잘 드러나지 않았지만 앞으로 공실 문제가 심각해지면 실체가 들어나고 터질 수밖에 없다.
그리고, 앞으로 시간이 지나면 아파트 가격은 빌라처럼 노후도에 따라 가격이 하락하게 될 것이다.
□ 주거복지로드맵 2.0을 통해 어르신이 주거와 돌봄 지원을 한 번에 받을 수 있게 되는 등 고령자 맞춤형 주거지원이 강화될 전망이다.
ㅇ 국토교통부(장관 김현미)는 지난 3월 20일(금) 발표한 주거복지로드맵2.0에 따라, 고령자 전용 공공임대주택 8만호 공급, 어르신 맞춤 주택 리모델링·집수리 지원 등 고령자 주거복지 정책 도약을 위한 본격적인 추진 계획을 밝혔다.
□ 이에 따른 고령자 주거지원 세부사항은 다음과 같다.
< 신규 공공임대주택 8만호 공급 >
1. 고령자 복지주택 1만호
□ 고령자 복지주택은 65세 이상저소득 어르신*들을 위하여 안전 손잡이, 높이조절 세면대 등의 무장애(barrier-free)특화시설을 갖춘 주택이다. 건강·여가시설 등을 갖춘 사회 복지시설을 함께 공급하기 때문에 여가생활을 마음껏 즐길 수 있는 편안한 노년을 희망하는 분들에게 인기가 매우 많다.
* 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 50% 이하
ㅇ 이에 국토부는 ‘23년부터는 기존 고령자 복지주택 공급량의 2배 규모인 연 2천호까지 물량을 확대하여, ’25년까지 총 1만호를 공급한다는 계획이다.
* ‘19년부터 ‘22년까지 4천호, ’23년부터 ’25년까지 6천호 ⇒ 총 1만호 공급
< 고령자 복지주택 입주 사례 >
얼마 전 고령자복지주택에 입주하신 72세 박ㅇㅇ 어르신은 요즘 콧노래를 부르며 하루를 시작한다. 오랫동안 골머리를 썩이던 월세 부담이고령자 복지주택에 입주한 뒤 4만원으로 마법처럼 줄었기 때문이다.
< 장성영천 단지전경 >
하지만 여기서 끝이 아니다. 오전에는 단지 내 사회복지관에서 서예 교실 수업을 듣고, 새로 사귄 지인들과 복지관의 경로식당에서 도란도란 식사를 한다. 마치 새내기 대학생처럼 오후에 단지 내 복지관에서 건강상담을 받을지 스포츠댄스 수업을 들을지 고민하는 어르신의 얼굴이 전에 없이 밝다.
< 복지관 내 경로식당 >
* [입주민 인터뷰]“이전 집에서는 생각도 못할 일이죠, 아침에 일어났을 때 창문으로 비치는 햇살을 보면 너무 행복해요. 여기에 와서 함께 어울려 놀고, 춤도 추고, 치료도 받고, 점심식사도 잘 대접해 주니까, 다들 만족 해 합니다.”(장성 영천지구 입주민, 20.2.18)
□ 올해 입주자를 모집하는 고령자 복지주택은 광양칠성(150호) 등 총 6곳 682호이다. 특히 이 중 영덕영해(124호)는 바람 길을 고려한 쾌적한 단지계획이 적용되어 있고 물리 치료실, 공동 세탁실 등 다양한 편의시설이 함께 있어 어르신들의 선호가 매우 높을 것으로 예상된다.
< ’20년 입주자모집 지구 >
지구
호수
사회복지관(㎡)
모집공고
입주(예정)
1
광양칠성
150
1,181
’20.05
‘20.12
2
고성교사
100
1,881
’20.05
‘20.12
3
진도쌍정
100
977
‘20.05
‘21.05
4
영덕영해
124
1,034
‘20.09
‘21.08
5
보령명천
120
2,079
’20.10
‘21.10
6
정읍연지
88
1,151
’20.12
‘21.01
진도쌍정
영덕영해
보령명천
※ 사업 추진과정에서 세부 일정 변동 가능
2. 리모델링 등 공공임대주택 7만호
□ 아울러, 고령자 복지주택 외에도 국민임대·행복주택 등 신규로 건설되는 공공임대주택과 매입·전세임대주택을 활용한 고령자 주택도 ‘25년까지 7만호 공급 될 전망이다.
ㅇ 이 중 신규로 건설되는 공공임대주택의 경우, 문턱제거, 안전바 설치, 높낮이 조절 세면대 등 주거약자를 위한 특화 설계를 반영하여 고령자에게 공급하게 되며, 수도권은 신규 공급호수의 8%, 지방권은 5% 가량이 이에 해당된다.
ㅇ 매입임대의 경우, 고령자에게 공급되는 주택은 신규 건설형 공공임대주택과 같은 특화설계가 반영되도록 맞춤형 리모델링을 추진하고 있으며, 올해는 서울·인천 등 총 12개 지역 700호의 입주자를 모집 할 예정이다.
< 기존 공공임대주택 서비스 강화: 주거복지사 20곳 배치 등 >
□ 기존에 공급되었던 고령자 공공임대주택은 주거복지 전문인력 배치, 케어안심서비스 등을 통해 주거서비스를 강화한다.
ㅇ 올해는 영구임대주택 10단지과 매입임대주택 10단지, 총 20개의 주택단지에 주거복지 전문인력을 배치하여 고령자·취약계층에게 밀착형 돌봄서비스를 제공하게 된다.
* 영구임대 : 서울중계3, 서울가양, 인천삼산1 등 총 10개 단지 매입임대 : 서울(4곳), 경기(2곳), 인천 등 전국 10개 단지
ㅇ 또한 요양병원 등에서 퇴원하는 어르신 등을 대상으로 방문 건강관리·돌봄 등 특화서비스를 제공하는 케어안심 서비스 확대를 위한 관계기관 협업도 지속 될 예정이다.
< 집수리 지원 >
□ 그 외에도 저소득 고령자가 거주하고 있는 주택에서 계속 머물 수 있도록 도배·장판, 싱크대, 냉·난방시설 등 노후시설 수선비*를 지원하는 집수리 사업도 지속 추진된다.
* 중위소득 45%이하인 고령자에게 주택 노후도에 따라 최대 1,241만원까지 지원
ㅇ 집수리 사업은 기존 거주지를 떠나지 않으면서도 주거 편의성이 개선된 주택에서 지낼 수 있다는 매력이 있어 인기가 많다. 올해에는 노후 주택에서 거주중인 저소득 고령가구 1.4만 세대에 대해 집수리 사업을 진행 할 계획이다.
< 집수리 사업 예시 >
구분
천장
벽
바닥
창호
전
후
< 고령자 복지주택 현장방문 >
□ 고령자 주거지원과 관련하여 김현미 국토부 장관은 4월 1일(수)전남장성 고령자 복지주택 현장에 방문하여 코로나19 방역현황 및 무료도시락 공급 등 생활지원 정책을 세심히 점검하였다.
ㅇ 김 장관은 “외롭게 지내고 계시는 독거어르신이 많이 계신 것으로알고 있다.”며 “더욱 많은 분들이 따스한 노년을 보내실 수 있도록,고령자 복지주택을 지속 확충해 나가겠다.”고 밝혔다.
□ 뒤이어, 고령자 복지주택 내·외의 코로나19 방역현황과 기타 생활지원 사항까지 꼼꼼히 점검한 김 장관은 입주민과 직접 만난 자리에서 외출자제 등으로 몸도 마음도 불편하실 것 이라며,
ㅇ 여러 불편함이 있으시겠지만 정부도 선제적 방역 및 생활지원, 엄격한 사회적 거리두기 시행 등을 통해 적극 노력하고 있으니 개인 위생에 유념하며 조금만 더 견뎌주시기를 거듭 당부하였다.
□ 마지막으로 김 장관은 “기대수명 증가 등에 따른 인구구조 변화에 대응하여 주거와 돌봄을 동시에 제공하는고령자 맞춤 지원을 더욱 확대해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
자산시장 붕괴 경고음에 촉각 가계·기업부채,GDP대비 1.64배 수년간 低금리에 취약계층 대출↑
제2금융권이 압도적으로 많아
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 실물경제 부문 충격이 금융위기로까지 이어지지 않을까 하는 우려가 커지고 있다. 금융시스템 복원력이라는 ‘안전판’이 뚫리면 부실해진 금융회사들이 앞다퉈 대출 회수에 나서고 가계와 기업이 줄도산하면서 실물경기가 더 나빠지는 악순환에 빠져들게 된다.
‘뇌관’은 3100조원에 이르는 기업·가계 대출이다. 2008년 금융위기 때보다 두 배 이상 많은 규모다. 특히 고용 악화와 소비 충격으로 ‘약한 고리’인 가계 대출과 자영업 부문 대출이 빠르게 부실화될 수도 있다는 우려가 나온다.
늘어난 저신용자 대출
18일 한국은행에 따르면 지난해 말 기준 국내 가계 대출 잔액 규모는 1600조1000억원(할부금융 등 판매신용 포함)이었다. 글로벌 금융위기 때인 2008년 723조5000억원에서 11년 만에 두 배 이상으로 증가했다.
대출 잔액과 채권 발행 잔액을 합한 기업의 부채 규모도 지난해 1500조원을 돌파했다. 한은의 산업별 대출금 잔액 통계를 보면 2017년 1000조원을 넘어선 지 2년 만인 지난해 말 1207조8000억원을 기록했다. 이 역시 2008년 글로벌 금융위기(686조4000억원)에 비해 두 배 가까이로 늘었다. 작년 말 회사채 발행 잔액(340조5000억원)은 2008년(120조원)에 비해 세 배 가까운 규모로 불어났다.
지난해 가계와 기업의 부채 규모를 합한 3148조4000억원은 명목 국내총생산(GDP) 1914조원의 1.64배에 해당한다. 2008년에는GDP대비 부채 규모가 1.27배였다.
부채 규모가 급증한 것은 최근 몇 년간 지속된 저금리 기조 때문이다. 문제는 금융사들이 신용등급이 낮은 가계와 기업에도 대출을 늘렸다는 것이다. 한국은행이 가계 부채 데이터베이스를 활용해 추정한 취약차주 대출 규모는 작년 상반기 기준 약 86조원이다. 취약차주란 세 건 이상 금융사 차입을 한 다중채무자이면서 신용등급 7~10등급의 저신용 또는 소득 하위 30%의 저소득 차주를 말한다. 중소기업 대출 규모는 전체 기업 대출의 70% 정도인 900조원 안팎으로 추정된다.
김진성 우리금융경영연구소 본부장은 “금융시장에서는 주가가 빠지고 환율이 오르고 신용위험은 높아지는 전형적인 위기 현상이 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “사태가 장기화하면 실물과 금융시장 전반에 타격이 나타날 수 있다”고 우려했다.
“제2금융권부터 부실 우려”
저신용 가계와 기업에 대한 대출 비중이 가파르게 증가한 곳은 저축은행, 상호금융 등 제2금융권이다. 작년 말 기준 상호금융의 중소기업 대출 잔액은 76조9000억원, 저축은행은 37조2000억원이다. 은행(742조6000억원)에 비해 절대규모는 작지만 전년 대비 증가율이 은행은 7.1%인 데 비해 상호금융은 15.6%, 저축은행은 9.5%다.
취약차주에 대한 가계 대출액은 제2금융권이 압도적으로 많았다. 작년 상반기 기준 은행의 취약차주 대출 잔액은 3조7000억원에 불과하지만 대부업체 60조4000억원, 저축은행 25조9000억원, 여신전문금융사(카드, 캐피털 등) 14조5000억원, 보험사 7조7000억원이었다.
전문가들은 “2011년 저축은행 사태처럼 제2금융권의 대출 부실이 심해지면 지급 불능에 빠져 ‘뱅크런’(고객들의 대규모 현금 인출 사태)이 일어날 수 있다”고 우려한다. 장보형 하나금융경영연구소 실장은 “은행은 금융위기를 거치며 자기자본비율을 확충하는 등 건전성을 높였지만 비은행 금융사들은 풍부한 유동성, 저금리 기조를 활용한 고수익 추구가 많았다”고 말했다. 장 실장은 “가계 대출과 중소기업 대출이 이번 사태로 충격받을 수 있는 영역”이라며 “비은행 금융사가 얼마나 버텨낼지가 관건”이라고 덧붙였다.
가계 대출 중 주택담보대출 비중이 높다는 점도 위험 요인으로 꼽힌다. 작년 말 기준 주택담보대출 잔액은 842조9000억원으로 전체 가계 대출의 53%를 차지한다. 금융사가 대출을 회수하면 주택 급매물이 쏟아지고, 매매가가 전세가보다 하락하는 ‘깡통 주택’이 등장할 가능성도 있다. 김상봉 한성대 경제학과 교수는 “주택담보대출을 제대로 관리하지 않으면 부실이 한꺼번에 터질지 모른다”며 “실물경기 침체가 금융으로 옮겨간 뒤 다시 실물로 올 수 있다”고 했다.
우리나라 아파트시장은 비정상적으로 상승해서 경제성장률이나 물가상승률을 훨신 뛰어넘는 성장을 했다.
그러나, 이미 대한민국은 경제활동인구의 감소를 넘어서서 지난 글에서처럼 2019년 12월 드디어 실질인구가 감소하기 시작했다. 일본의 경우 경제활동인구가 감소하기 시작할때 부동산이 하락했는데 우리나라는 실질인구가 감소했으니 부동산이 당연히 하락하는 것이 맞는 것인데 언론은 아직도 부동산이 이래도 저래도 오른다고 난리다.
사실은 빈집대란인 것이고 경매대란이 시작했다는 것을 아는 사람들만 안다.
일본부동산 폭락할때 집값이 떨어졌다고 좋아라 집을 샀는데 그 가격에서 또 반값이 되었다고 한다. 앞으로 우리나라에서도 보게될 일들이다. 더욱이 오래된 재건축은 재앙의 원점이 될 것이다.
경매대란 이제 시작인데 2010년 기록과 거의 비슷해졌다. 앞으로 3~5년 경매대란이 계속될 것인데 앞날이 깜깜하다.
특수관계인 간 거래로 의심받던 잠실 33평 아파트 16억원 매매는 '정상 거래'인 것으로 확인됐다. 부동산 시장을 이끄는 강남권에서 시세보다 수억원 하락한 가격에 매매되며 하락장 본격화의 신호탄이 될지 주목된다.
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33평 리센츠 16억원, 시세보다 3억 낮아… 국토부 "특수관계인 간 거래 아냐"
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13일 국토교통부에 따르면 지난 6일 서울 송파구 잠실동 '리센츠' 84㎡(이하 전용면적)가 16억원(8층)에 거래됐다.
지난해 12월 같은 면적이 21억원(11층)에 거래된 것과 비교하면 3개월새 5억원이나 실거래가가 하락한 것이다. 지난달에도 이 아파트는 18억4700만~19억5000만원에 거래됐다.
2008년 준공된 이 아파트 같은 면적의 가장 낮은 매매호가는 저층이 18억원, 중층이 18억5000만원이고 19억~20억원까지 매물이 나온 상태다. 매매 실거래가가 시세보다 3억원가량 낮다 보니 가족간 증여 혹은 특수관계인 간 거래 아니냐는 의혹이 나왔다.
인근 공인중개소 관계자는 "해당 가격에 매물이 없었고 현재 가장 낮은 가격의 매물도 17억9500만원이라 증여건으로 의심된다"고 말했다.
하지만 국토부 확인 결과 해당 거래는 정상 거래로 판명됐다. 국토부 관계자는 "상세하게 확인했는데 타인 간 정상 거래"라며 "시스템 오류 또한 아니다"라고 밝혔다. 업계에서는 매도자의 급박한 사정으로 단기간 잔금을 치른다는 조건으로 낮은 가격에 거래됐을 가능성이 있다고 본다.
강남구 대치동 은마아파트 76㎡는 지난해 12월 21억5000만원(7층)에 거래됐으나 이달 19억5000만원(2층)으로 2억원 하락했다. 중층 최저가 매물 중에는 실거래가보다 낮은 19억2000만원짜리도 있다.
서초구 반포동 반포리체 84㎡는 지난해 12월 26억8000만원(10층), 25억5000만원(27층)에 매매됐는데 지난달에는 21억7000만원(5층), 24억2000만원(13층)에 각각 거래됐다. 이달 25억원에 내놨던 고층 매물 호가는 최근 24억9000만원으로 1000만원 떨어졌다.
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"아직 아니지만 팬데믹 장기화시 하락장 올 것… 중저가 주택은 오를 수도"
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서울 강남4구 아파트 주간 매매가 변동률
전문가들은 아직 하락장이 본격화한 것은 아니지만 코로나19(COVID-19) 사태가 길어지면 고가 아파트 위주로 하락장이 올 수 있을 것으로 전망한다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "현재는 하락장이 오지는 않았지만 코로나19로 인한 '팬데믹'(세계적 감염병 대유행)으로 지속기간이 6개월 이상 장기화하고 시스템 리스크가 부각되면 부동산 가격 하락이 나타날 것"이라고 짚었다.
기준금리 인하로 가격이 급락하지는 않을 것이란 견해도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "서울 및 수도권 주택 가격이 6년간 상승하며 피로감이 누적됐고 장기불황 우려로 초고가주택의 경우 조정장세에 접어들지만 금리 인하시 급락은 어려울 것"이라고 내다봤다.
이어 "비규제지역은 규제 강도가 가볍고 세제혜택이 남아 있어 실수요자를 중심으로 상승세가 지속될 것"이라고 덧붙였다.
